역전세 반환대출 규제완화 시행, 지원 대상, 대출 한도

오늘은 [역전세 반환대출] 규제완화에 대해 알아보겠습니다.

 

 

목차
1. [역전세 반환대출]이란?
2. 목적
3. 지원 대상
4. 대출 한도
5. 대출 금액
6. 보호 조치
7. 대출 약정

 

 

1. [역전세 반환대출]이란?

역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이

전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우,

전세금 차액 분(기존 전세금 - 신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)를

2023.7.27일부터 1년간(2023.7.27~2024.7.31.) 한시적으로 완화 적용함

- 전세금 차액분에 대해서만 대출이 원칙이고, 불필요한 대출은 차단한다고 합니다.

 

 

2. 목적

예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나,

전세금 미 반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하기 위함

- 보증금을 돌려주지 못하는 임대인을 위한 정책이 아닌, 보증금을 돌려받지 못해 피해를 입을 수 있는 임차인을 위한 정책이라고 합니다.

 

 

3. 지원 대상

2023.7.3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중,

2024.7.31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로서,

역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인

*집주인은 개인·임대사업자, 주택형태는 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등 포함

 

 

4. 대출 한도 

1) 개인

기존 DSR 40% 적용을 제외하고, DTI 60%만 적용

 

DSR = 총부채 원리금 상환 비율

= [모든 주택 담보 대출 총 상환액(원금 + 이자) + 기타 부채 연간 총 상환액(원금 + 이자)] ÷ 연소득 × 100

 

예를 들어, 올해 갚아야 할 모든 부채의 원금과 이자가 4천만 원이고,

나의 연소득이 1억이라면?

4천만 원/ 1억 원 × 100 = 40%

DSR 40% 적용 시, 추가로 대출 가능한 금액은 없습니다.

 

DTI = 총부채 상환 비율

[모든 주택 담보 대출 총 상환액(원금 + 이자) + 기타 대출 이자] ÷ 연소득 × 100

 

예를 들어, 올해 갚아야 할 모든 주택담보대출의 총 상환액(원금 + 이자)이 4천만 원,

기타 갚아야 할 대출 이자가 2천만 원이고,

나의 연소득이 1억이라면?

(4천만 원 + 2천만 원) / 1억 원 × 100 = 60%

DTI 60% 적용 시, 추가로 대출 가능한 금액은 없습니다.

 

DTI과 DSR의 차이는,

DTI은 주택담보대출 원리금에 기타 부채의 이자만 더하여 소득으로 나누어 주지만,

DSR은 주택담보대출 원리금에 기타 부채의 원리금까지 더하여 소득으로 나누어 주므로,

DTI가 상대적으로 더 많은 대출금이 산정될 수 있는 방법입니다.

 

2) 임대사업자

RTI 1.25(비규제)∼1.5배(규제) 적용 제외, RTI 1.0배로 적용

*은행연합회의 가이드라인에 따르면 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상만 신규 대출 취급토록 하고 있습니다.

 

RTI = 임대업 이자 상환 비율

= 연간 임대 소득 ÷ 연간 대출 이자

 

기존에는 연간 임대 소득이 연간 대출 이자보다 1.25배 많아야 대출이 가능하였으나,

이번에는 연간 임대 소득과 연간 대출 이자가 동일하면 대출이 가능한 것으로 완화되었습니다.

 

*RTI 계산 방법은 대출 조건에 따라서 계산이 달라지므로, 자세한 계산은 하단의 RTI 계산기를 사용 바랍니다.

부동산계산기

 

5. 대출 금액

전세금 차액지원이 원칙이나,

필요시 전세금 전액 대출 후, 아래의 2가지 방법으로 차액 상환함

1) 1년 내 후속세입자 계약 시, 전세보증금으로 대출금 우선 상환함

2) 해당주택으로 집주인 입주 시, 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인하여 대출금 우선 상환함(*사전에 자력반환 가능여부 확인)

*집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 전세보증금을 확인할 예정이며,

집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차계약이 생기는 경우,

해당 전세보증금으로 대출을 우선 반환토록 할 예정

 

 

6. 보호 조치

본 [역전세 반환대출]을 받기 위해서는, 임대인이 후속 세입자 보호를 위해 전세보증금 반환보증보험 가입(8월 이후 가능) 또는 임대인의 반환보증보험 보증료 부담을 하여야 합니다.(7.27일부터 즉시 적용)

* 집주인과 후속세입자 임대차 계약 시(공인중개사를 통한 계약만 가능) 특약에 임대인의 세입자보호조치 기재

 

 

7. 대출 약정

다음과 같은 주요 약정 하에 대출이 실행되며, 필요한 모니터링 실시됩니다.

 

7.1. 공통 약정

- 전세금 반환 목적 외 타 용도로 유용 금지

- 자력으로 전세금 반환 불가해야 함

(자력상환불가에 대한 심사 및 확약(자력반환 가능 시 대출전액 회수))

- 본 대출 기간 동안 신규 주택 구입 금지

 

7.2. 개별 약정

1) 후속 세입자가 있는 경우

- 6번의 세입자 보호 조치 의무를 하여야 함

 

2) 당장 후속 세입자가 없는 경우(1년 내 계약 조건)

- 6번의 세입자 보호 조치 의무를 할 것

- 대출 실행 후, 1년 내 임대차계약(보호 조치 특약)을 체결하고 1개월 내 계약서 제출할 것

- 후속세입자의 전세금으로 대출상환 및 근저당권 감액등기 할 것

 

3) 자가 거주하는 경우(본인 입주 시)

- 1개월 내 해당 주택 전입신고서 제출하여야 함

- 최소 2년간 실 거주 여부 확인함

 

국토교통부 [역전세 반환대출] 규제완화 시행 보도자료를 아래에 첨부해 드립니다.

더욱 자세한 사항은 아래의 첨부를 확인하시기 바랍니다.

230727(조간)_역전세_반환대출_규제완화(주택기금과).pdf

0.97MB

 

다음 시간에도 돈 되는 유용한 정보로 인사드리겠습니다.

감사합니다.