공동주택관리규약 준칙, 위수탁관리계약서의 주택관리업자 의무

오늘은 공동주택 관리규약 준칙의 내용 중, [공동주택 위수탁관리계약서]에 나와 있는 주택관리업자(위탁관리회사)의 의무에 대해 알아보겠습니다.

 

 

위수탁관리계약 하에서는 주택관리업자인 위탁관리회사가 관리주체가 됩니다.

 

가장 최근에 개정된 대구광역시 공동주택관리규약(2023년 7월 21일)을 기준으로,

공동주택 위수탁관리계약서 총 5장 중, 관리주체의 의무와 관련된 내용만 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 제1장 총칙

제2조(위탁관리업무)

① 입주자대표회의가 관리주체(주택관리업자)에게 위탁하는 관리업무는,

공동주택관리법 제63조 각호 및 규칙 제29조 각호로 아래와 같습니다.

 

- 관리업무 요약정리

1) 공동주택의 공용 부분의 유지, 보수 및 안전관리

2) 공동주택 단지 안의 경비, 청소, 소독, 쓰레기 수거 등

(관리주체가 아닌 다른 업체에 맡길 수도 있음)

3) 관리비 및 사용료의 징수, 공과금 등의 납부 대행

4) 장기수선충당금의 징수, 적립 및 관리

5) 관리규약으로 정한 사항의 집행과 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

6) 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

- 공동주택관리업무의 공개, 홍보 및 공동시설물의 사용 방법에 대한 지도와 계몽

- 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지 안의 토지,

부대시설, 복리시설에 대한 무단 점유 행위 방지 및 위반 행위 시 조치

- 공동주택 안에서 발생하는 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응 조치

- 사업주체의 하자책임기간에 발생한 하자의 하자보수청구 등의 대행

- 이외에도 공동주택관리법령(법, 시행령, 시행규칙)에서 관리주체의 업무로 규정한 사항 전부가 포함

 

제4조(주의의무)

관리주체는 선량한 관리자의 주의, 즉 주택관리의 전문가의 주의로,

입주자대표회의의 공동주택을 관리하여야 합니다.

 

2. 제2장 공동주택의 관리

제5조(위탁관리기구 구성)

① 관리주체는 관리사무소장을 총괄책임자로 하는 위탁관리기구를 아파트 관리사무소에 설치합니다.

②~③ 계약서에 제시한 인원들을 계약기간 동안 배치하여, 관리업무를 수행하여야 합니다.

④ 직원이 결원된 경우, 지체 없이 충원하여야 합니다.

 

제8조(관리비 등의 부과 및 징수) 

① 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등(관리비등)은 관리사무소장이 법령과 관리규약에 따라 부과, 징수, 지출합니다.

② 지출하는 관리비등은 관계법령, 물가상승률 및 임금 인상률을 감안하여,

관리사무소장이 매년 사업계획서 및 예산안을 수립하여 입주자대표회의의 승인을 받습니다.

③ 1년 미만 근로자의 미지급 퇴직급여, 연차수당은 관리주체가 그 금액을 정산하여 입주자대표회의에 반환하고,

4대 보험 중 국민연금과 고용보험은 해당자에 한해 지급합니다.

-> 1년 미만 근로자는 퇴직금이 없고, 연차휴가를 모두 사용 시, 연차수당도 없으니,

매월 입주자대표회의가 적립한 직원의 연차 및 퇴직적립금은 입주자대표회의에 반환되어야 합니다.

-> 국민연금은 60세까지만 의무가입이고,

고용보험은 65세 이후 고용된 근로자의 경우, 실업급여(근로자 부담, 사업주 부담) 납입은 없고,

고용안전직업능력개발사업(사업주 부담)만 납입하면 되므로,

근로자의 연령에 따라 달리 적용하여 지급한다는 내용입니다.

 

 

3. 제3장 책임범위 및 계약기간

제9조(책임한계)

① 관리주체는 입주자대표회의의 공동주택의 공용 부분에 한하여, 아래에 해당하는 경우 책임을 집니다.(공동주택관리법령에서 정한 사항 외)

- 관리주체 또는 관리주체의 고용인이 고의 또는 중대한 과실로 건물 또는 시설물에 손해를 입히거나,

입주자등에게 손해를 입히거나, 안전사고나 금전사고를 입혔을 때,

관리주체는 공용 부분에 한하여 책임을 부담합니다.

② 입주자대표회의가 주택관리업자의 직원 인사, 노무 관리 등의 업무에 부당하게 간섭하여,

상기의 문제가 발생하는 경우,  관리주체는 책임이 없습니다.

 

제12조(계약기간)

② 관리주체가 변경된 경우, 관리사무소에 근무하는 관리주체의 직원은 새로운 관리주체에게 고용을 승계할 수 있습니다. -> 새로운 관리주체와 직원이 원할 경우, 직원은 소속만 새로운 관리주체로 변경이 되고, 같은 자리에서 계속 근무할 수 있다는 말입니다.

 

 

4. 제4장 업무감사 등

제15조(입주자대표회의 승인사항)

관리사무소장은 아래의 사항에 대해서 입주자대표회의의 사전승인을 받은 후 집행하여야 합니다.

1) 예산(계약금액) 및 결산에 관한 사항

2) 추가경정예산(계약금액의 인상)의 편성에 관한 사항

3) 예산 외의 집행에 관한 사항

4) 관리사무소 인원 조정에 관한 사항

5) 기타 입주자대표회의와 관리주체가 협의한 사항

-> 모든 관리 업무의 집행 전에, 입주자대표회의의 의결을 받아야 한다고 보시면 됩니다.

 

제16조(보고사항)

관리주체는 아래의 사항에 대해서 입주자대표회의에게 매월 또는 분기별로 보고하여야 합니다.

1) 관리비 부과 징수 현황 

2) 회계 연도말 결산 보고에 관한 사항

3) 세무신고에 관한 사항

4) 공동주택관리법령에 따른 장기수선계획 및 시설물 안전진단 등

5) 기타 관리업무에 관한 특별한 사항 또는 중대한 사고

-> 모든 업무와 관련한 사항은 입주자대표에게 보고를 한다고 보시면 됩니다.

 

 

5. 제5장 보칙 등

① 본 계약서에 정하지 않은 사항은 공동주택관리법령 및 관리규약 등에서 정한 규정을 따르면 됩니다.

-> 법령과 규약의 내용이 충돌하는 경우에는 법령의 내용이 우선합니다.

② 본 계약기간 중 관계법령이 개정된 경우에는 개정 규정을 우선 적용합니다.

 

가장 최근에 개정된 대구광역시 공동주택관리규약(2023년 7월 21일)을 참고로 첨부해 드립니다.

★★대구광역시 공동주택관리규약 준칙 주요개정사항(23.7.21.).hwp

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다음 시간에도 주택관리사와 관련된 유익한 정보로 인사드리겠습니다.

감사합니다.