장기수선계획 의의, 수립 대상, 검토

장기수선계획과 장기수선충당금의 정의와 수립 기준, 검토에 대해 알아보겠습니다.

 

 

목차
1. 장기수선계획의 의의
2. 장기수선계획 수립 대상
3. 장기수선계획의 검토

 

 

장기수선계획의 의의

 

장기수선계획이란 공동주택의 공용부분에 대한 수선 교체공사를 실시하기 위
해서 40년 정도의 기간을 기준으로 언제 수선 교체하는지, 어느 부분을 수선
 교체하는지, 이를 위해서는 어느 정도의 비용이 드는지,

그리고 그 비용을 소유자가 어떻게 부담할 것인지를 미리 계획하는 것입니다. 

이를 통해 주요 시설물의 교체 및 보수를 적기에 시행하여 공동주택의 수명을 늘리고, 

입주자의 쾌적한 주거환경을 유지하기 위해 필요한 수선계획입니다.

 

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하고 사용합니다.

 

절차를 간략히 설명하자면, 

장기수선계획은 공동주택을 건설 공급하는 사업주체(시행사 등)이 수립하며,

사용검사 신청 시, 사용승인권자(시장, 군수, 구청장)에게 제출합니다.

사용승인일(입주개시일) 이후, 관리주체가 선정되면 장기수선계획을 인수합니다.

입대의 및 관리주체는 사용검사일로부터 3년마다 장기수선계획을 검토하며 필요한 경우 조정합니다.

 

3년이 되지 않더라도, 필요한 경우 전체입주자 과반수 서면 동의로 조정할 수 있습니다.

 

 

 

장기수선계획 수립 대상

 

장기수선계획 수립 대상은 아래와 같습니다. 

- 300세대 이상의 공동주택

- 승강기가 설치된 공동주택

- 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

- 주상복합건물

 

주택관리사를 관리사무소장으로 두어야 하는 의무관리대상 공동주택과는 비슷하지만 다릅니다.

아래는 의무관리대상 공동주택입니다.

 

- 300세대 이상의 공동주택

- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)
- 주상복합건물

 

 

장기수선계획의 수립 대상 시설

 

장기수선계획의 수립 대상 시설은 관리주체
가 관리하는 공용부분을 대상으로 하며 전유부분은 해당하지 않습니다

 

공동주택의 공용부분은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간, 

즉, 전유부분을 제외한 부분을 의미하는 것으로 건물의 복도, 계단, 입구 홀,
승강기 등 공동주택의 입주자가 공동으로 사용하는 시설과 관리사무소,
경비실, 경로당, 주민공동시설 등 공동주택 입주자가 공동으로 사용하는
부대복리시설을 포함합니다.

 

 

 

장기수선계획의 검토

 

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고,
필요한 경우 조정하여야 합니다.

 

장기수선계획에서 3년마다 검토되어야 하는 내용은 아래와 같습니다.

 

계획기간 - 현시점에서 기존의 장기수선계획 기간이 적합한지 검토

 

수선항목

- 기존의 수선항목(시설 ‧ 공사 종별)에 대해 단지 특성에 맞지 않는 경우 수정 여부 검토
- 기술 발전을 반영하고 입주민 편의 ‧ 안전 등을 위하여 기존의 공사 종별을 수정하거나 

새로운 항목을 추가할 필요성 등 검토

 

수선주기 및 수선율 
- 수선주기가 과도하게 빠르거나 늦지 않도록 기존 수선주기, 수선율의 적정성을 검토

 

항목별 수선금액

- 시설물의 교체 ․ 보수를 위한 자재 ․ 인건비 ․ 장비 등의 수량 및
단가 적정성 검토
- 특정 항목에 대해서 수선금액이 지나치게 작거나 크지 않도록
조정 필요성 검토

 

장기수선충당금과 수선비총액 비교

- 장기수선충당금 적립금액이나 추세가 수선비 총액에 비추어
부족한지 검토

 

적용요율 등
- 적립금액의 과부족 상태를 감안하여 관리규약 상 적립기간별
요율의 조정 필요성 검토 등

 

 

상기의 검토 후 조정은 관리사무소장이 조정안을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 거치는 것으로 단순하나,

현실적으로 관리사무소장이 건물의 상태를 제대로 파악하여 장기수선계획을 조정하는 것은 쉽지 않고,

입주자대표회의 또한 필요한 기술지식을 확보하고 있지 않기 때문에, 

관리사무소장 단독으로 수행한 장기수선계획의 조정안의 적정성 여부를 검토하기가 어렵습니다.

 

따라서, 전문가(또는 전문업체)에 의하여 건물의 상태를 정확히 진단하는 작업이 때로 필요합니다.

전문적인 업체의 조정안을 통해 공동주택을 관리해 나가고자 하는 경우에는,

해당 내용을 장기수선공사에 부대되는 용역으로 보아 

장기수선계획에 반영(소유자의 의견을 수렴하여 장기수선계획 조정절차를 거쳐야 함)한 후에 그
비용을 장기수선충당금으로 집행하는 것도 가능합니다.

 

 

다음 시간에는 장기수선충당금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

감사합니다.

 

 

정보출처
국가법령정보센터(http://www.law.go.kr) - 공동주택관리법