아파트 위탁관리 운영방식, 관리소장 해고 원인 알아보기

오늘은 아파트 위탁관리의 운영이 이루어지는 방식을 알아보고, 위탁관리 하에서 관리소장이 교체되는 원인을 알아보겠습니다.

 

 

목차
1. 위탁관리의 운영 방식
2. 관리소장 교체 원인
3. 결론

 

1. 위탁관리의 운영 방식

2022년 기준으로, 전체 아파트의 88%가 위탁관리 방식으로 관리되고 있습니다.

 

위탁관리는 아파트 입주자대표회의가 위탁관리회사에게 관리를 위탁하고,

위탁관리회사는 직원을 채용하여 아파트로 파견하여,

파견된 직원들이 아파트를 관리하는 방식으로 운영됩니다.

 

관리사무소 직원은 관리소장, 경리주임, 시설과장, 시설주임이 있습니다.

 

아파트 입주자대표회의에서 최초로 위탁관리를 결정하는 경우,

경쟁입찰 방식을 통해서 위탁관리업체를 선정하게 됩니다.

 

위탁관리 계약기간은 보통 2년 내지 3년이 됩니다.

 

위탁관리 계약기간이 끝나기 2~3개월 전에,

아파트 입주자대표회의에서는 현재의 위탁관리회사와 수의계약으로 재계약을 할 것인지,

아니면 경쟁입찰로 새로운 위탁관리업체를 알아볼 것인지 결정하게 됩니다.

 

즉, 위탁관리회사는 위탁관리 계약기간 이후에 계속 아파트를 관리하려면,

아파트 관리는 기본이고, 입주자대표회의와의 원만한 관계 유지에도 노력하여야 합니다.

 

보통은 아파트 관리가 문제없이 잘 이루어지면, 수의계약으로 재계약이 잘 이루어집니다.

 

하지만, 위탁관리회사나 관리소장이 입주자대표회의의 영향력 있는 구성원의 눈 밖에 난다면,

입주자대표회의의 수의계약으로 재계약 안건은 과반수 동의가 되지 않아 부결될 것이고,

결국 위탁관리업체 선정은 경쟁입찰로 가게 되어 재계약을 놓치게 될 것입니다.

 

현재의 위탁관리회사가 입주자대표회의의 눈 밖에 나서 경쟁입찰로 간 상황에서,

현재의 위탁관리회사가 경쟁입찰에 참가한다고 하더라도, 낙찰의 가능성은 희박할 것입니다.

 

그렇기 때문에 위탁관리회사에서는 현재 위탁관리를 하고 있는 아파트의 위탁관리를,

수의계약으로 재계약을 최우선으로 놓고 운영을 할 수밖에 없습니다.

 

 

 

2. 관리소장 교체 원인

공동주택관리법 제65조의3(주택관리업자에 대한 부당간섭 배제 등) 입주자대표회의 및 입주자등은 제65조제1항 또는 제65조의2제3항의 행위를 할 목적으로 주택관리업자에게 관리사무소장 및 소속 근로자에 대한 해고, 징계 등 불이익 조치를 요구하여서는 아니 된다.

즉, 입주자대표회의와 입주자등은 부당간섭, 업무방해, 위반지시명령, 부당지시명령으로 관리사무소 직원의 해고, 징계 등 불이익한 인사 조치를 요구하면 안 된다는 것입니다.

 

하지만 현재의 위탁관리 운영 방식 하에서는,

위탁관리회사는 수의계약 재계약을 위해 입주자대표회의의 영향력 아래 놓여있는 상황이라,

입주자대표회의의 불합리한 요구에도 응할 수밖에 없는 상황입니다.

 

관리소장이 교체되는 이유는 여러 가지 입니다만, 결국 입주자대표회의의 요구로 관리소장은 교체가 됩니다.

 

*해고가 아닌 교체로 표현한 이유는, 관리소장은 위탁관리회사에 소속된 계약직 직원이라,

입주자대표회의의 해고 요구에, 위탁관리회사는 관리하는 다른 아파트로 해당 관리소장을 배치하거나, 다른 아파트에 자리가 없는 경우, 계약기간을 다 채우고 그만두게 하는 조치를 취하여 해고가 아닌 교체로 표현을 하였습니다.

 

입주자대표회의에서 관리소장 교체가 요구되는 경우, 특수한 경우를 제외하고는,

위탁관리회사에서도 해당 관리소장에 관한 평가를 좋게 할 수는 없을 것입니다.

이는, 다음 관리소장 자리 배치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

아래의 주요 교체 원인을 알아보고, 해당 원인으로 문제 제기가 되지 않도록 사전에 관리를 잘하여야 할 것입니다.

 

1) 관리소장의 역량 부족 원인

- 관리소장의 역량에는 정말 다양한 항목이 있지만 그중에서 다양한 성향의 사람들과 잘 어울리고 관계 형성을 잘하는 능력이 중요하다고 생각합니다.

관리소장은 위로는 입주자대표회의의 지시를 받고 아래로는 직원들을 통솔하는 중간관리자의 위치입니다. 즉, 위·아래로 사람 관리를 잘하여야 하는 위치입니다.

관리업무는 의지가 있다면, 시간이 지남에 따라 익히게 될 것이나, 다양한 성향의 사람들과 잘 어울리고 관계 형성을 잘하는 포용력과 친화력은 일정 부분 타고나는 것이라, 본인 성향이 그렇지 않더라도, 입주자대표회의 구성원들과의 관계는 원만하게 할 수 있을 정도의 역량은 노력을 통해서라도 갖추어야 할 것이라고 생각합니다.

 

2) 입주자대표회의 내 갈등 원인

– 입주자대표회의 내에서도 파가 나뉘어서 내부 갈등을 하는 경우, 관리소장은 정치에 휘말리지 말고, 완벽한 중립을 유지하도록 노력하여야 합니다. 어느 한쪽 편을 들게 된다면, 반대쪽에 의해서 관리소장이 배척당하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

3) 아파트 내 사건·사고 발생으로 인한 원인

– 일단 사건·사고가 발생하면, 그에 대한 책임을 관리소장에게 지우게 되는 경우가 발생합니다. 사전에 사건·사고가 발생하지 않도록 예방에 만전을 기하고, 사건·사고가 발생하더라도, 적어도 예방활동을 완벽히 하였다는 근거는 확실히 남겨놓도록 하여야 할 것입니다.

 

 

아래는 국토교통부 등에서 발간한 [2023 공동주택 안전관리 매뉴얼]을 다운로드하는 곳입니다.

업무에 참고하시기 바랍니다.

중앙공동주택관리지원센터

 

 

4) 입주자등(소유자 및 사용자)의 민원으로 인한 원인

- 입주자 한 명, 한 명의 민원이 제대로 해결되지 않을 경우,

결국 입주자등은 입주자대표회의에 불만을 제기하게 됩니다.

이러한 민원이 누적되면 입주자대표회의에서는 관리소장의 역량이 떨어진다고 판단하게 되고,

결국 관리소장의 교체로 이어지게 됩니다.

즉, 입주자의 정상적인 민원은 불만이 제기되지 않도록, 완벽하게 처리를 해주고,

당장에 처리가 되지 않는 문제는, 추후 개선을 약속하고 실행하여 불만이 발생되지 않도록 조치하여야 합니다.

 

 

아래는 국토교통부 등에서 발간한 [2021 공동주택관리 매뉴얼]을 다운로드하는 곳입니다.

업무에 참고하시기 바랍니다.

중앙공동주택관리지원센터

 

3. 결론

위탁관리 방식 하에서는 수의계약으로 재계약을 해야 하는 목표 아래,

입주자대표회의, 위탁관리회사, 관리사무소 직원들을 모두 관리하여야 하는 관리소장의 역할이 중요합니다.

 

하지만 이런 어려움 속에서도, 오랜 기간 한 자리를 지켜나가는 관리소장님들이 더욱 많습니다.

 

이제 주택관리사에 관심을 가지고 알아보시는 분들께는,

위탁관리 운영 방식을 이해하는데 도움이 되길 바라며, 

상기의 관리소장의 역량은 개인적인 노력을 통해 극복할 수 있음을 말씀드리고 싶습니다.

 

다음 시간에도 주택관리사와 관련한 유익한 정보로 인사드리겠습니다.

감사합니다.