주택관리업자 및 사업자 선정지침, 낙찰의 방법

오늘은 [주택관리업자 및 사업자 선정지침] 낙찰의 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

[주택관리업자 및 사업자 선정지침]이란?

 

의무관리대상 공동주택에서 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때

따라야 하는 국토교통부장관의 고시입니다.

 

[주택관리업자 및 사업자 선정지침]을 줄여서 선정지침이라 부르겠습니다.

 

 

목차
1. 낙찰의 방법
2. 낙찰의 방법 결정
3. 적격심사제
4. 관리규약의 적격심사제 세부평가표

 

 

 

 

1. 낙찰의 방법

 

낙찰의 방법은 아래의 3가지가 있습니다.

 

1. 적격심사제 : 적격심사제 표준평가표에서 최고점을 받은 업체를 선정하는 방법

*적격심사제 표준평가표는 선정지침 [별표 4, 5, 6]에 첨부되어 있습니다.

2. 최저낙찰제 : 최저가로 입찰한 업체를 선정하는 방법

3. 최고낙찰제 : 최고가로 입찰한 업체를 선정하는 방법

 

적격심사제에서 최고점을 받은 업체가 2개 이상인 경우,

최저가격으로 낙찰자를 선정하고, 최저가격도 동일한 경우,

추첨을 통해서 낙찰자를 선정합니다.

 

최저, 최고낙찰제에서 최저, 최고가로 입찰한 업체가 2개 이상인 경우,

추첨으로 낙찰자를 선정합니다. 

 

 

2. 낙찰의 방법 결정

 

낙찰의 방법은 위 3가지 방법 중에서,

입찰공고를 하기 전, 입주자대표회의의 의결을 통해 결정(과반수 찬성)합니다.

 

 

최저낙찰제와 최고낙찰제는 입찰가에 의해 결정되는 것으로 비교적 간단하나,

적격심사제의 경우, 평가주체가 다양한 항목을 평가하여 결정이 되는 것이라,

아래에서 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

3. 적격심사제

 

적격심사제 평가주체(=평가위원)

 

적격심사제로 주택관리업자나 사업자를 선정할 경우, 적격심사제 표준평가표(별표 4, 5, 6)의 평가주체를 아래와 같이 정합니다.

 

입주자대표회의가 계약자인 경우에는,

입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수도 있음)

 

관리주체가 계약자인 경우에는, 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(입주민 등으로 한정)

단, 해당 공동주택을 관리 중인 주택관리업자의 임직원이 운영하는 사업체가 입찰에 참가한 경우, 

해당 주택관리업자의 소속인 관리사무소장은 평가주체에서 제외되고,

입주자대표회의가 선정한 입주민이 평가주체가 됩니다.

 

평가주체 5인 이상이 평가에 참여해야 유효한 것으로 인정하고,

평가주체가 되지 못한 입주자대표회의 구성원과 입주민은 평가를 참관할 수 있습니다.

 

적격심사 시에는 회의록을 작성하고, 평가표도 함께 보관합니다.

입주자 등이 열람이나 복사(입주자 등 부담)를 요청하면 보여주어야 합니다.

 

 

4. 관리규약의 적격심사제 세부평가표

 

선정지침 [별표 4, 5, 6]에 적격심사제 표준평가표가 첨부되어 있습니다만,

실무상 이를 그대로 사용하는 것이 아니라, 각각의 공동주택의 관리규약에서 정한 [적격심사제 세부평가표]를 사용합니다.

 

각각의 공동주택에는 관리규약(입주자 등이 정하는 자치규약)이 있고,

관리규약 안에 [적격심사제 세부평가표]가 첨부되어 있습니다.

 

[적격심사제 세부평가표]는 선정지침의 적격심사제 표준평가표를 따라 작성이 되고,

평가항목 및 배점은 입주자대표회의 의결을 거쳐 관리규약으로 정하는 경우,

단지 특성에 따라 변경할 수 있습니다.

단 합계는 100점, 입찰가격 30점은 고정입니다.  

 

적격심사제의 경우, 기술자 및 장비 보유 기준은 입찰공고에 제시해 주어야 하며,

제시한 사항을 모두 충족한 경우 만점으로 합니다.

기술자 보유는 입찰공고일 현재 해당 기술자가 해당 업체에서 1개월 이상 근무하는 경우 인정하며,

자격증 사본과 4대 보험 가입 증빙 자료를 제출하여야 합니다.

장비보유는 제출서류 마감일 현재 보유한 장비구입 영수증이나 장비임대 확인서 등을 제출합니다.

 

실무에서는 모든 입찰자가 기본적으로 제시한 사항을 모두 충족하여 입찰에 들어오고,

주택관리업자 선정의 경우, 사업계획의 적합성(5점)과

협력업체와의 상생발전지수(5점)에서 낙찰과 패찰이 나누어집니다.

공사와 용역 사업자 선정의 경우 입찰가(30점)에서 낙찰과 패찰이 나누어집니다.

 

[적격심사제 세부평가표]는 관리규약 내 첨부되어 있습니다.

관리규약은 각자 거주하고 있는 아파트 관리사무소에서 확인할 수 있습니다.

 

다음 시간에도 주택관리사와 관련된 유익한 정보로 인사드리겠습니다.

감사합니다.

 

 

정보출처
국토교통부고시 제2021-1505호 - 주택관리업자 및 사업자 선정지침

주택관리업자_및_사업자_선정지침_개정전문(최종)(1).hwp

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