주택관리업자 및 사업자 선정지침, 입찰의 종류와 방법

오늘은 [주택관리업자 및 사업자 선정지침]의 선정 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

목차
1. 입찰의 종류와 방법
2. 수의계약이 가능한 경우
3. 기존 주택관리업자를 수의계약으로 재계약하는 방법

 

 

[주택관리업자 및 사업자 선정지침]이란?

 

의무관리대상 공동주택에서 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때 따라야 하는 국토교통부의 고시입니다.

 

[주택관리업자 및 사업자 선정지침] , 줄여서 선정지침이라 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 입찰의 종류와 방법

 

 

주택관리업자 또는 사업자를 선정할 때에는 선정지침에 따라 원칙적으로 경쟁입찰을 하여야 합니다.

 

경쟁입찰의 종류와 방법은 아래와 같습니다.

 

가. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그중에서 선정하는 방법

 

나. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금”의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한 후 그중에서 선정하는 방법. 단, 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서는 아니 된다.

 

1) “사업실적”은 입찰공고일 현재로부터 최근 5년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한할 수 있다.

 

2) “기술능력”은 계약 목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다) 보유현황으로서, 입찰대상자가 10인 이상인 경우 제한할 수 있다.

 

예) 본 입찰의 공사와 동일한 공사 실적으로 최근 5년간 3건 이상 완료한 업체, xx면허 보유 업체, 자본금 3억 원 이상의 업체로 참가자격을 제한함.

 

다. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법․설비․성능․물품 등을 포함한다)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하며 입찰대상자가 10인 미만인 경우에 입찰대상자를 지명한 후 선정하는 방법.

이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 한다.

다만, 입찰대상자가 5인 미만인 때에는 대상자를 모두 지명하여야 한다.

 

관리주체가 제한경쟁입찰․지명경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 경우에는,

입주자대표회의의 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)을 거쳐야 합니다.

 

 

경쟁입찰은 선정지침에서 정하는 전자입찰시스템(K-apt 등)을 통해 이루어집니다.

 

 

경쟁입찰로 선정하는 경우, 다음의 사항은 선정지침을 따릅니다.

 

가. 입찰의 절차
나. 입찰 참가자격
다. 입찰의 효력
라. 그 밖에 주택관리업자 및 사업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항

 

 

2. 수의계약이 가능한 경우

 

수의계약이란?

수의계약이란 경쟁계약에 의하지 않고 임의로 상대를 선정하여 계약을 체결하는 것

 

아래는 수의계약이 가능한 경우입니다.

 

1. 보험계약을 하는 경우

 

2. 공산품을 구입하는 경우

 

3. 분뇨의 수집‧운반(정화조 청소 포함)과 같이 타 법령이나 자치법규에서 수수료율 등을 정하고 있는 경우

 

4. 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인 뿐인 경우 등 계약 목적의 달성을 위한 경쟁이 성립될 수 없는 경우

 

5. 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위하여 마감공사 또는 연장선상에 있는 추가 공사를 본 공사 금액의 10% 이내에서 현재의 시공자와 계약하는 경우

 

6. 공사 및 용역 등의 금액이 300만 원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없다.

 

7. 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우. 다만, 이 경우에는 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다.

 

8. 영 제5조 제2항 제2호 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

 

9. 계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표 7]의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제14조 제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의에서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의) 한 경우

 

10. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우(선조치 후보고 가능)

 

수의계약이나 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는

전자입찰방식으로 선정하지 않아도 됩니다.

.

 

 

3. 기존 주택관리업자를 수의계약으로 재계약하는 방법

 

위 수의계약이 가능한 경우 8번과 관련하여, 현재 공동주택관리법에는 개정이 완료되었으나, 

2023년 4월 1일 예정되어 있던 공동주택관리법 시행령 개정안이 연기되어서,

현행, 기존 주택관리업자 수의계약(재계약) 절차는 아래와 같습니다.

1. 입주자대표회의에서 수의계약(재계약)을 하기 위한 의결을 합니다.

2. 입주자 등 의견 청취 결과, 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의 제기 하지 않고,

3. 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성하고,

4. 입주자 등의 과반수가 계약 관련 중요 사항에 동의하면,

수의계약으로 기존 주택관리업자와 재계약을 합니다.

 

공동주택관리법 시행령이 개정이 될 경우,

기존 주택관리업자 수의계약(재계약) 절차는 아래와 같이 변경될 예정입니다.

1. 입주자대표회의에서 수의계약(재계약)을 하기 위한 의결을 합니다.

2. 입주자 등의 과반수가 계약 관련 중요 사항에 동의하면 수의계약으로 재계약을 합니다.

 

 

다음 시간에는 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 낙찰의 방법에 대해 설명드리겠습니다.

감사합니다.

 

정보출처
국가법령정보센터(http://www.law.go.kr) - 공동주택관리법

주택관리업자_및_사업자_선정지침_개정전문(최종)(1).hwp

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